不動産の取引では、室内で人が亡くなってしまった不動産を売却する場合もあります。
そのような心理的瑕疵がある物件の売却時には、一般の不動産とは違った特別なルールを守らなければならない点に注意が必要です。
今回は、心理的瑕疵が不動産価格に与える影響にくわえ、心理的瑕疵物件を売却する際の注意点について解説します。

不動産売却時に気を付けたい！心理的瑕疵物件とは？

心理的瑕疵（しんりてきかし）物件とは、買主が購入に際して心理的に抵抗を抱く欠陥を持った不動産のことで、事故物件とも呼ばれます。
たとえば、室内で自殺や殺人などが起こって人が亡くなっているような不動産が該当します。
このような事故物件を売却する際、売主は購入希望者に対してどのような事件が起こったのか、どの場所で亡くなったのかなどの情報を告知しなければなりません。

不動産売却時に心理的瑕疵が価格に与える影響

心理的瑕疵を抱えている不動産を売却しようとしても、心理的嫌悪感を抱く方が多い傾向にあることからそう簡単に買主は見つかりません。
そのため、どうしても相場よりも1割～3割ほど金額を下げざるを得ないのが現状です。
ただし、値下げ率は事件や事故の種類や人の心理に与える影響度などによって異なるため、一概にいくら下げれば良いというわけではありません。
また、立地条件が良い場合は心理的瑕疵物件であっても、相場に近い価格で取引できることもあります。

心理的瑕疵物件の売却時に課せられる告知義務

心理的瑕疵物件を売却する際に課せられる告知義務には、いつまでという制限はありません。
そのため、室内で自殺や他殺などによって人が亡くなった物件を売却する際は、たとえ十数年前に起きた出来事であっても売主は買主に対して事実を告げる義務を負います。
ただし、人の死のすべてが心理的瑕疵に該当するわけではありません。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、老衰や病死などの自然死の場合には告知しなくても良い、とされています。
しかし自然死であっても、遺体の発見が遅れて室内が傷んでしまい、特殊清掃がおこなわれた場合には事故物件として扱われ、告知義務が課される点に注意が必要です。
また、事件の発生現場となった建物を解体したとしても、告知義務はなくなりません。

まとめ

自殺や他殺などによって建物内で人が亡くなっている不動産は心理的瑕疵物件に該当し、売却時にはその事実を買主に伝えなければなりません。
また、売却にあたって相場よりも値段を下げなければ買主が見つかりにくい点も、覚悟する必要があります。

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