固定資産税評価額とは、不動産などの固定資産税を計算するための基準価格です。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税される税金で、不動産売却時にはその負担をどう分担するか取り決めが必要です。
固定資産税評価額から、不動産売却時の価格の相場を知ることもできます。
今回は不動産売却を検討されている方に向けて、固定資産税評価額についてお伝えします。

固定資産税評価額の役割と決め方とは？

固定資産税評価額は固定資産税の他、都市計画税・不動産取得税・登録免許税の納付額算出の際にも基準価格として使用されます。
固定資産税評価額は、土地が存在している市町村が決定しており、その土地の地目（用途を表す名称）が変わったり家が新築されたりした場合以外は、原則3年に1度全面的な見直し（評価替え）がおこなわれます。
評価替えの際は、不動産鑑定士が市町村の取り決めた標準宅地の鑑定をおこないます。
上記を踏まえて市町村が新しい価格を決定しますが、その価格は基本的に実勢価格の7割程度です。
不動産売却などを検討する場合、固定資産税評価額を0.7で割ると実勢価格の目安を知れます。

不動産売却時における固定資産税評価額の計算方法

固定資産評価額を調べる方法は、固定資産税・都市計画税課税明細書を確認する他、市町村役場で固定資産評価証明書を入手するなどがあります。
固定資産税評価額は総務大臣が告示する固定資産評価基準を元に、不動産鑑定士の査定を踏まえて市町村が決定します。
ただし、その方法は建物と土地で異なります。
建物を評価する際に採用されているのは再建築価格方式で、その建物と同じものを同じ場所に新築したらかかる費用を算出してから経過年数分を減額するという方式です。
土地を評価する際は、固定資産税路線価が定められていれば路線価方式が、定められていなければ標準宅地比準方式が採用されています。

不動産売却時における固定資産税評価額以外の土地の評価額とは

一つの土地に対して、固定資産税評価額の他に実勢価格・公示地価・路線価の価値があることを「一物四価」、基準地価をくわえて「一物五価」と言います。
実勢価格とは、売買するにあたり合意した実際の価格を指します。
公示地価は地価公示法に基づいて、毎年3月に国土交通省が公表する一般の土地取引や公共事業の取得などの際に基準の役割を果たす価格です。
路線価は土地の相続税や贈与税の計算に使用する「相続税路線価」と固定資産税の計算に使用する「固定資産税路線価」の2種類があります。
路線価というと、一般的には相続税路線価のことを指します。
基準地価は毎年9月に公表される都道府県が選んだ基準地の価格です。
公示地価と同じ土地の調査結果は、価格推移の参考になります。

まとめ

固定資産税評価額とは、固定資産税をはじめ複数の税金の納付額を計算する基準となる価格です。
不動産を売却するにあたってその土地や建物の価値を知り、実際に売れる価格の目安を求めることにも役立てられます。
土地の評価額は固定資産税評価額の他、実勢価格、公示地価、路線価、基準地価があります。
ご自身の状況・目的に合った評価額を参考にすることが大切です。

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